1. Quy định pháp luật về việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất
Theo quy định pháp luật hiện hành tại Điểm a Khoản 1 Điều 177 Luật Nhà ở 2023 (được áp dụng từ ngày 01/01/2025):
"Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;"
Sở dĩ pháp luật bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu là vì:
Bản chất của sở hữu chung hợp nhất: Do không xác định được phần quyền sở hữu cụ thể của mỗi người trong khối tài sản chung, khối tài sản này thuộc về một chỉnh thể thống nhất. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản.
Quy định về định đoạt: Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Vì tặng cho là một hành vi định đoạt (chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù), hành vi này bắt buộc phải được sự đồng lòng của tất cả các thành viên trong khối sở hữu chung.
2. Xác định các đối tượng phải đồng ý đối với từng trường hợp sở hữu chung hợp nhất cụ thể
Tùy thuộc vào nguồn gốc và hình thức xác lập tài sản chung hợp nhất, những người bắt buộc phải đồng ý tặng cho nhà ở được xác định cụ thể như sau:
a. Sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng
Cơ sở pháp lý: Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015, Luật Hôn nhân và Gia đình, và Điểm c Khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2023.
Nội dung điều khoản: Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung và có thể thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau. Khi thực hiện giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật và Luật Hôn nhân và gia đình.
Đối tượng phải đồng ý: Khi tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng, bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả vợ và chồng. Một bên không thể tự ý định đoạt tặng cho nhà ở nếu không được bên còn lại đồng ý hoặc có ủy quyền hợp pháp.
b. Sở hữu chung hợp nhất của các thành viên gia đình cùng sống chung
Cơ sở pháp lý: Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015.
Nội dung điều khoản: Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác. Việc định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Đối tượng phải đồng ý: Đối với nhà ở của hộ gia đình, tất cả các thành viên gia đình là người thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) có năng lực hành vi dân sự đầy đủ tại thời điểm giao dịch phải đồng ý bằng văn bản.
c. Sở hữu chung của cộng đồng
Cơ sở pháp lý: Điều 211 Bộ luật Dân sự 2015.
Nội dung điều khoản: Tài sản chung của cộng đồng (dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, cộng đồng tôn giáo...) là tài sản chung hợp nhất không phân chia.
Đối tượng phải đồng ý: Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của cộng đồng phải có sự đồng ý, thỏa thuận của các thành viên trong cộng đồng theo quy chế hoạt động hoặc tập quán được thừa nhận.
d. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư (Trường hợp đặc biệt)
Cơ sở pháp lý: Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015.
Nội dung điều khoản: Diện tích và tài sản dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu căn hộ và là tài sản không phân chia.
Lưu ý định đoạt: Phần sở hữu chung này không được phân chia và không thể được tặng cho riêng lẻ dưới mọi hình thức.
3. Điều kiện để nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất được tham gia giao dịch tặng cho
Để giao dịch tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có hiệu lực, ngoài việc được sự đồng ý của đầy đủ các đồng sở hữu, căn nhà đó còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023:
Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật (trừ trường hợp tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết).
Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
4. Yêu cầu về hình thức của hợp đồng tặng cho nhà ở
Nhà ở là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, hình thức của giao dịch này phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 và Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015:
Lập thành văn bản: Hợp đồng tặng cho nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản.
Phải được công chứng hoặc chứng thực: Hợp đồng tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Thời điểm có hiệu lực: Hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực.
(Ngoại lệ: Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ khi các bên có nhu cầu).
5. Những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch
Sự đồng ý phải được thể hiện bằng văn bản: Luật Nhà ở 2023 quy định rõ ràng sự đồng ý phải bằng văn bản. Mọi sự đồng ý bằng lời nói (nói miệng) hoặc tin nhắn không qua văn bản ký tên hợp pháp đều không có giá trị chứng minh pháp lý và có thể khiến hợp đồng tặng cho bị tuyên bố vô hiệu.
Rà soát thành viên hộ gia đình: Đối với tài sản chung hộ gia đình, cần kiểm tra kỹ thông tin cư trú hợp pháp tại thời điểm hình thành tài sản để xác định chính xác những thành viên nào có quyền sở hữu chung. Tất cả các thành viên là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ tại thời điểm tặng cho đều phải tham gia ký tên đồng ý.
Xử lý khi có thành viên vắng mặt: Nếu có đồng sở hữu vắng mặt hoặc không thể trực tiếp đến cơ quan công chứng ký hợp đồng tặng cho, người đó phải lập Văn bản ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền có công chứng/chứng thực cho một người khác đại diện mình thực hiện giao dịch định đoạt này theo đúng quy định tại Điều 101, Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015.
6. Hướng dẫn chi tiết quy trình thực hiện giao dịch tặng cho
Để thực hiện việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất một cách an toàn và đúng luật, các bên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng/Sổ đỏ).
Giấy tờ định danh của bên tặng cho (vợ chồng, các thành viên hộ gia đình...) và bên nhận tặng cho (CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực).
Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (Giấy chứng nhận kết hôn) hoặc giấy tờ xác định các thành viên hộ gia đình cùng sống chung tại thời điểm tạo lập tài sản.
Văn bản đồng ý tặng cho nhà ở có chữ ký của tất cả các chủ sở hữu chung hợp nhất (nếu không cùng ký trực tiếp trên hợp đồng tặng cho), hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp của người vắng mặt.
Bước 2: Lập và công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho
Các bên liên hệ Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có nhà ở để lập Hợp đồng tặng cho nhà ở.
Tại đây, Công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực sẽ kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, sự tự nguyện và chữ ký của tất cả các đồng sở hữu chung hợp nhất để tiến hành công chứng/chứng thực.
Bước 3: Đăng ký biến động (Sang tên sổ hồng)
Sau khi hoàn thành công chứng/chứng thực, bên nhận tặng cho nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai, nhà ở tại Văn phòng đăng ký đất đai để được ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp. Giao dịch chính thức hoàn tất khi quyền sở hữu mới được cập nhật trên Giấy chứng nhận.
Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất là một giao dịch pháp lý chặt chẽ. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đặc biệt là bên nhận tặng cho, việc có được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu chung là điều kiện tiên quyết và bắt buộc. Người dân cần nắm rõ các quy định này để thực hiện giao dịch đúng trình tự, thủ tục pháp lý, tránh những tranh chấp tài sản phức tạp không đáng có về sau.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
