I. Căn Cứ Pháp Luật Cụ Thể Và Các Văn Bản Liên Quan
Văn bản pháp luật quy định trực tiếp:
Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/08/2026 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 26/08/2026).
Các văn bản pháp luật liên quan:
Luật Nhà ở: Quy định rõ mục đích sử dụng của căn hộ chung cư là để ở, nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (trừ trường hợp cho thuê để ở).
Nghị định 16/2022/NĐ-CP: Văn bản xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng trước đây (tại điểm e khoản 1 Điều 70).
So sánh mức xử phạt:
Theo quy định cũ tại điểm e khoản 1 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở chỉ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
Theo quy định mới tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt tiền đã tăng gấp hơn 3 lần, lên tối đa 130.000.000 đồng đối với cá nhân và 260.000.000 đồng đối với tổ chức.
II. Nội Dung Chi Tiết Điều Khoản Xử Phạt Về Sử Dụng Căn Hộ Sai Mục Đích
1. Mức phạt tiền cụ thể
Theo điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt tiền được quy định như sau:
Đối với cá nhân: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 130.000.000 đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở).
Đối với tổ chức: Áp dụng mức phạt gấp đôi đối với cùng hành vi vi phạm, cụ thể từ 200.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng.
2. Biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc
Bên cạnh hình thức phạt tiền, chủ thể vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm ngặt theo điểm đ khoản 4 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP:
Buộc sử dụng căn hộ chung cư đúng mục đích để ở.
Người vi phạm phải chấm dứt toàn bộ hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng tại căn hộ và khôi phục đúng công năng ban đầu.
III. Các Mức Phạt Khác Liên Quan Đến Quản Lý, Sử Dụng Nhà Chung Cư (Tại Điều 62 Nghị Định 339/2026/NĐ-CP)
Bên cạnh hành vi tự ý biến căn hộ thành địa điểm kinh doanh hay văn phòng, Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn quy định cụ thể các khung xử phạt đối với nhiều vi phạm khác tại nhà chung cư:
Khung phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 130.000.000 đồng:
Cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư.
Sử dụng màu sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ hoặc nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
Không thực hiện quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định.
Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng trật tự, an toàn xã hội.
Khung phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng:
Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian, diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư hoặc của chủ sở hữu khác.
Tự ý thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực trong nhà chung cư hoặc tự ý chia, tách căn hộ khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.
Sử dụng diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng hoặc sử dụng sai mục đích phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.
Khung phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng:
Hành vi không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.
Biện pháp khắc phục: Buộc phải nộp đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định pháp luật.
IV. Các Lưu Ý Quan Trọng Khi Áp Dụng Quy Định
Mô hình "vừa ở vừa kinh doanh" vẫn bị xử phạt: Pháp luật cấm cả trường hợp sử dụng toàn bộ căn hộ lẫn trường hợp "vừa ở vừa mở cơ sở kinh doanh, cung cấp dịch vụ" (như spa, cắt tóc, mi mi, phòng khám, kho hàng). Việc có người ở lại qua đêm hoặc đăng ký cư trú không làm cho hoạt động kinh doanh tại căn hộ trở nên hợp pháp.
Dấu hiệu nhận diện vi phạm thực tế: Cơ quan chức năng xác định vi phạm dựa trên hồ sơ, chứng cứ và hiện trạng sử dụng thực tế: có treo biển hiệu, đặt bàn ghế làm việc, nhân viên hoạt động thường xuyên, tiếp đón khách hàng ra vào, tổ chức dạy học, làm đẹp, khám chữa bệnh hoặc lưu trữ hàng hóa kinh doanh.
Phân biệt với làm việc cá nhân / trực tuyến: Trường hợp cư dân cư trú hợp pháp thỉnh thoảng làm việc online, sử dụng máy tính cá nhân xử lý công việc tại nhà không bị coi là vi phạm nếu không biến căn hộ thành trụ sở giao dịch, văn phòng làm việc tập trung hay điểm kinh doanh đón khách.
Xác định chính xác đối tượng chịu trách nhiệm xử phạt: Phải căn cứ vào bên thực tế thực hiện hành vi vi phạm. Nếu chủ nhà tự đứng ra kinh doanh thì phạt chủ nhà; nếu doanh nghiệp hoặc cá nhân thuê căn hộ để tổ chức văn phòng/kinh doanh thì xem xét trách nhiệm và xử phạt bên thuê dựa trên hợp đồng và lỗi thực tế.
Thẩm quyền ra quyết định xử phạt: Vì mức phạt tiền tối đa đối với hành vi này vượt quá thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã/phường (130 triệu đồng với cá nhân, 260 triệu đồng với tổ chức), nên sau khi lực lượng chức năng tại địa phương kiểm tra và lập biên bản vi phạm, hồ sơ phải được chuyển lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh để ban hành quyết định xử phạt theo thẩm quyền.
V. Hướng Dẫn Chi Tiết Dành Cho Các Bên
Đối với chủ sở hữu và người thuê căn hộ:
Chỉ sử dụng đúng công năng: Căn hộ chung cư chỉ dùng để ở. Nếu có nhu cầu mở văn phòng hoặc kinh doanh, bắt buộc phải mua/thuê các khu vực sàn thương mại, dịch vụ (shophouse, khối đế thương mại) được thiết kế đúng công năng kinh doanh.
Rà soát hợp đồng thuê: Khi cho thuê căn hộ, chủ nhà cần ghi rõ điều khoản cấm bên thuê sử dụng căn hộ làm trụ sở công ty, địa điểm kinh doanh, kho hàng hay văn phòng giao dịch.
Đối với Ban Quản lý / Ban Quản trị nhà chung cư:
Tăng cường kiểm soát ra vào: Theo dõi biến động nhân sự, khách ra vào, hoạt động vận chuyển hàng hóa bất thường hoặc treo biển hiệu trái phép tại các tầng căn hộ.
Lập biên bản và báo cáo chính quyền: Khi phát hiện vi phạm, Ban Quản lý cần lập biên bản nhắc nhở, yêu cầu chấm dứt vi phạm; nếu chủ hộ/bên thuê không chấp hành, cần gửi hồ sơ báo cáo ngay cho UBND phường/xã và Công an địa phương để phối hợp xử lý.
Đối với Cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương:
Phối hợp kiểm tra liên ngành: UBND cấp xã/phường phối hợp với Sở Xây dựng, Quản lý thị trường và Công an tiến hành kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất tại các chung cư có phản ánh vi phạm.
Ứng dụng công nghệ giám sát: Theo dõi sự bất thường về điện, nước hoặc đăng ký kinh doanh/tạm trú để kịp thời phát hiện các căn hộ biến tướng thành cơ sở sản xuất, kho hàng hay văn phòng chui.
Xử lý triệt để: Áp dụng nghiêm mức phạt tiền theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP và kiên quyết cưỡng chế buộc khôi phục công năng để ở đối với các trường hợp cố tình vi phạm.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
