1. Căn cứ pháp lý ban hành và các văn bản liên quan
Quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại TP.HCM được ban hành chính thức tại Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 28/8/2026 (ngày ký).
Các văn bản bị thay thế: Kể từ ngày Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND có hiệu lực, TP.HCM áp dụng thống nhất một quy định về tách thửa và chính thức bãi bỏ, thay thế 03 quyết định trước đây:
Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 24/2024/QĐ-UBND ngày 04/9/2024 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND ngày 18/10/2024 của UBND tỉnh Bình Dương.
Hệ thống văn bản pháp luật cấp trên làm căn cứ:
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi các Luật số 43/2024/QH15, 47/2024/QH15, 58/2024/QH15, 71/2025/QH15, 84/2025/QH15, 93/2025/QH15 và 95/2025/QH15).
Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15 ngày 16/6/2025.
Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 87/2025/QH15).
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023.
Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 144/2025/QH15).
Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.
Các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành: Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.
2. Nội dung cụ thể về diện tích và kích thước tối thiểu tách thửa đất ở (Điều 4)
Theo quy định tại Điều 4 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa bắt buộc phải bảo đảm đồng thời cả diện tích, chiều rộng và chiều sâu tối thiểu.
Nguyên tắc xác định diện tích: Diện tích đất dùng để xem xét điều kiện tách thửa được tính sau khi đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông.
Hạn mức diện tích và kích thước tối thiểu đối với đất ở được phân chia cụ thể theo 05 khu vực:
Khu vực | Phạm vi địa bàn áp dụng | Diện tích tối thiểu | Kích thước tối thiểu |
Khu vực 1 | Gồm các phường: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh. | 36 m² | Chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m |
Khu vực 2 | Gồm các phường: Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh. | 50 m² | Chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m |
Khu vực 3 | Gồm các phường và đặc khu: Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành, Đặc khu Côn Đảo. | 60 m² | Chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m |
Khu vực 4 | Gồm các xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu, Long Sơn. | 80 m² | Chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m |
Khu vực 5 | Gồm các xã: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh. | 100 m² | Chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m |
(Quyết định cũng quy định hạn mức diện tích đối với đất nông nghiệp: Tối thiểu 500 m² đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác; tối thiểu 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung).
3. Điều kiện và nguyên tắc thực hiện tách thửa (Điều 3)
Việc tách thửa không chỉ đơn thuần đáp ứng điều kiện diện tích mà phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc sau:
Đáp ứng luật định cấp trên: Phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai cùng khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội.
Quy chuẩn về lối đi:
UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để xem xét, xác nhận lối đi bảo đảm kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật khu vực.
Lối đi bắt buộc phải đáp ứng yêu cầu về thoát nạn, phòng cháy và chữa cháy (PCCC) cùng các điều kiện có liên quan khác.
Phần diện tích dùng làm lối đi chung cho từ 02 thửa đất trở lên phải được thể hiện theo hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
4. Những lưu ý quan trọng người dân cần nắm rõ
Các trường hợp không áp dụng Quyết định 67 (khoản 2 Điều 1):
Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.
Tách, hợp thửa đất để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở. Khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt thì phải thực hiện theo quy hoạch này.
Thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Phân chia theo bản án/quyết định của Tòa án (khoản 3 Điều 1): Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà không bảo đảm diện tích, kích thước và điều kiện quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và Quyết định này thì không được thực hiện tách thửa (ngoại trừ bản án, quyết định có hiệu lực trước ngày 01/8/2024).
Quy định đối với công chứng (khoản 3 Điều 5): Các tổ chức hành nghề công chứng tuyệt đối không được công chứng các hợp đồng, giao dịch đối với các trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất không bảo đảm đúng quy định.
Chống phân lô đầu cơ (khoản 4 Điều 5): Chính quyền địa phương cấp cơ sở tăng cường thanh kiểm tra thường xuyên, kịp thời ngăn chặn và xử lý các hành vi lợi dụng tách thửa để phân lô, đầu cơ, kinh doanh bất động sản trái phép.
Quy định chuyển tiếp (Điều 6): Các hồ sơ tách thửa đã nộp đầy đủ, hợp lệ trước ngày Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp cùng Sở Tư pháp rà soát nguyên tắc áp dụng nhằm đảm bảo không làm bất lợi cho người dân.
5. Hướng dẫn chi tiết các bước chuẩn bị trước khi làm thủ tục tách thửa
Để quá trình tách thửa đất ở diễn ra thuận lợi, người sử dụng đất nên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra quy hoạch lộ giới và hành lang an toàn công trình
Xác định chính xác phần diện tích nằm trong hành lang an toàn công trình công cộng hoặc quy hoạch đường giao thông (vì phần diện tích này sẽ bị trừ đi khi tính diện tích tối thiểu).
Bước 2: Đối chiếu diện tích và kích thước theo khu vực
Tra cứu xã/phường nơi có đất thuộc khu vực nào trong 5 nhóm khu vực nêu trên.
Tính toán để đảm bảo cả thửa đất mới tách và thửa đất còn lại đều đạt diện tích tối thiểu (từ 36 m² đến 100 m²) và kích thước cạnh tối thiểu (chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không dưới 3 m, 4 m hoặc 5 m tùy vùng).
Bước 3: Khảo sát và xác nhận lối đi kết nối hạ tầng
Nếu việc tách thửa làm phát sinh lối đi chung hoặc lối đi vào thửa phía trong, cần liên hệ UBND phường/xã để được kiểm tra, xác nhận lối đi kết nối đồng bộ hạ tầng, đảm bảo phương án PCCC và lối thoát hiểm. Thỏa thuận rõ ràng để ghi nhận diện tích này vào mục sử dụng chung trên sổ đỏ.
Bước 4: Chuẩn bị và nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai
Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại địa phương theo quy định để được thẩm định và đo vẽ kỹ thuật thửa đất.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
