1. Căn cứ pháp lý và các văn bản liên quan
Văn bản quy định trực tiếp: Việc miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được quy định cụ thể tại Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Các văn bản liên quan:
Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 09/2026/QH16).
Luật Quản lý thuế 2025 và các nghị định hướng dẫn (như Nghị định 252/2026/NĐ-CP, Nghị định 254/2026/NĐ-CP).
Luật Đất đai 2024.
Thông tư 87/2026/TT-BTC hướng dẫn về thuế TNCN.
2. Nội dung ra sao (Tóm tắt quy định chung)
Từ ngày 01/7/2026, thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân tại Việt Nam sẽ chính thức thuộc diện được miễn thuế TNCN. Quy định này nhằm hỗ trợ những người dân thực sự chỉ có một chỗ ở duy nhất khi họ có nhu cầu chuyển đổi nơi ở. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
3. Nội dung điều khoản chi tiết (Căn cứ khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
Để được hưởng chính sách miễn thuế TNCN khi bán nhà, đất, cá nhân chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời 03 điều kiện vô cùng chặt chẽ sau đây:
Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở tại thời điểm chuyển nhượng
Cá nhân phải chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất đó) tại Việt Nam vào đúng thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng.
Trường hợp tại thời điểm bán, cá nhân có sở hữu thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì bất động sản đang bán đó không được xác định là duy nhất và sẽ không được miễn thuế.
Đối với tài sản đồng sở hữu: Trường hợp chuyển nhượng tài sản chung (ví dụ: vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà đất), thì chỉ cá nhân nào chưa có nhà ở, đất ở nơi khác mới được miễn thuế. Người đồng sở hữu mà đã có bất động sản khác thì phần sở hữu của người đó vẫn phải nộp thuế TNCN như bình thường.
Điều kiện 2: Thời gian sở hữu tài sản tối thiểu 183 ngày (khoảng 6 tháng)
Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Cách tính mốc thời gian: Thời điểm bắt đầu tính là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng). Trong trường hợp Giấy chứng nhận được cấp đổi hoặc cấp lại theo quy định của pháp luật về đất đai, thời gian sở hữu sẽ được tính nối tiếp từ thời điểm cấp Giấy chứng nhận ban đầu trước khi làm thủ tục cấp lại, cấp đổi.
Điều kiện 3: Phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản
Người bán bắt buộc phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở đó.
Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu nhà, đất duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần (ví dụ: tách thửa bán một nửa diện tích), thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được miễn thuế.
4. Lưu ý quan trọng khi áp dụng
Tự kê khai, tự chịu trách nhiệm: Quy định về miễn thuế cho nhà ở, đất ở duy nhất hoạt động dựa trên nguyên tắc người nộp thuế tự kê khai thông tin sở hữu nhà đất và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Tổ chức, cá nhân yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung kê khai.
Chế tài xử phạt nghiêm khắc: Nếu cơ quan chức năng phát hiện người bán kê khai không đúng sự thật (ví dụ: khai là tài sản duy nhất nhưng thực chất vẫn đứng tên tài sản khác), cá nhân đó sẽ bị truy thu toàn bộ số thuế, đồng thời bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và các pháp luật liên quan.
Một số trường hợp miễn thuế liên quan khác: Ngoài bán nhà duy nhất, Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng quy định miễn thuế TNCN đối với các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng (vợ chồng; cha mẹ với con đẻ/con nuôi; ông bà với cháu; anh chị em ruột; cha mẹ chồng với con dâu kể cả khi chồng chết; cha mẹ vợ với con rể kể cả khi vợ chết). Ngoài ra, tài sản nhà đất phân chia do vợ chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án cũng được miễn thuế.
5. Hướng dẫn chi tiết thực hiện thủ tục
Để đảm bảo quyền lợi miễn thuế, người bán cần thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Rà soát tính hợp pháp và điều kiện miễn thuế Bạn cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình xem ngày cấp đã qua mốc 183 ngày (hơn 6 tháng) hay chưa. Đồng thời rà soát kỹ để chắc chắn mình (hoặc vợ/chồng mình nếu là tài sản chung) không đứng tên bất kỳ tài sản bất động sản nào khác trên lãnh thổ Việt Nam, kể cả các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.
Bước 2: Chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng Khi tiến hành lập hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, bạn phải thực hiện giao dịch chuyển nhượng cho toàn bộ diện tích nhà ở, thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận để đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng toàn phần của pháp luật.
Bước 3: Lập hồ sơ và tự kê khai thuế trung thực Hồ sơ, thủ tục miễn thuế sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Bạn sẽ phải lập tờ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, trong đó tích chọn vào mục áp dụng miễn thuế cho nhà ở/đất ở duy nhất và nộp kèm theo bản cam kết chịu trách nhiệm về việc đây là tài sản duy nhất. Hãy đảm bảo nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thuế đúng quy định để được giải quyết nhanh chóng.
6. Lời khuyên từ chuyên gia
Để đảm bảo quyền miễn thuế TNCN, bạn cần tuân thủ 5 lưu ý cốt lõi sau:
Bán nhà hiện tại trước khi mua tài sản hình thành trong tương lai;
Chuyển nhượng toàn bộ, tuyệt đối không lách luật "tách thửa";
Dự trù tài chính nộp thuế cho người đồng sở hữu đã có tài sản riêng;
Lưu bản sao sổ cũ để chứng minh mốc sở hữu trên 183 ngày (nếu sổ cấp đổi);
Kê khai tuyệt đối trung thực, mọi gian lận đều sẽ bị phát hiện qua hệ thống dữ liệu quốc gia và xử phạt rất nặng.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
