1. Quy định cụ thể tại văn bản pháp luật nào và các văn bản liên quan
Văn bản quy định trực tiếp: Quy định này được đề xuất tại Khoản 5 Điều 64 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 (Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026).
Các văn bản liên quan:
Công văn 8069/BNNMT-QLĐĐ ngày 20/7/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc lấy ý kiến góp ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Luật Đất đai 2024: Văn bản hiện hành đang quy định việc giải quyết đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 (tại Điều 139). Dự thảo mới đang đề xuất một mốc thời gian và cách tiếp cận mới.
2. Nội dung tổng quan và chi tiết điều khoản
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định mới về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ). Theo đề xuất, Nhà nước sẽ xem xét cấp Sổ đỏ cho các trường hợp đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024.
Nội dung cụ thể tại khoản 5 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai 2026 quy định: Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 01/8/2024.
Đất đã được sử dụng ổn định.
Đất không có tranh chấp.
Việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch.
Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
3. Những lưu ý quan trọng người dân cần nắm rõ
Không đương nhiên được cấp Sổ đỏ: Mốc thời gian vi phạm trước 01/8/2024 chỉ là một trong các điều kiện cần. Người sử dụng đất bắt buộc phải đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện còn lại (ổn định, không tranh chấp, đúng quy hoạch...) mới được xem xét.
Chỉ áp dụng với "vi phạm về thủ tục": Dự thảo nhấn mạnh cụm từ “vi phạm về thủ tục” chứ không quy định chung cho mọi trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, tuy nhiên hiện tại Điều 64 chưa liệt kê cụ thể các hành vi vi phạm thủ tục này là gì. Chính phủ sẽ có quy định chi tiết hơn về việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp này trong thời gian tới.
Bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Sổ đỏ chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ngoại trừ các trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, được miễn, ghi nợ hoặc thuê đất trả tiền hằng năm.
Ghi nhận tài sản trên đất: Đối với tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng), dự thảo quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận cho các tài sản đã hình thành tại thời điểm cấp.
Thời điểm áp dụng: Đây mới là nội dung dự kiến. Dự thảo Luật Đất đai 2026 dự kiến được thông qua tại Kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XVI và sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2027.
4. Hướng dẫn chi tiết để chuẩn bị hồ sơ (Dựa trên tinh thần Dự thảo)
Dù luật dự kiến đến năm 2027 mới có hiệu lực, nhưng ngay từ bây giờ, những cá nhân, hộ gia đình đang có đất dính "vi phạm thủ tục" cần chủ động chuẩn bị:
Xác định mốc thời gian vi phạm: Cần tập hợp các giấy tờ, bằng chứng chứng minh hành vi vi phạm thủ tục (như mua bán giấy viết tay, chưa sang tên đổi chủ đúng quy định,...) đã diễn ra và hoàn thành trước ngày 01/8/2024.
Chứng minh sử dụng đất ổn định và không tranh chấp: Giữ lại các biên lai nộp thuế đất hàng năm, hóa đơn điện nước, hoặc xin xác nhận của tổ trưởng dân phố, UBND cấp xã về việc gia đình đã sinh sống, canh tác ổn định, không có tranh chấp với hàng xóm.
Kiểm tra quy hoạch địa phương: Chủ động lên UBND cấp xã hoặc phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện để đối chiếu xem thửa đất của mình có nằm trong diện quy hoạch an ninh, quốc phòng hay công trình công cộng không, đảm bảo tiêu chí "phù hợp quy hoạch".
Chuẩn bị tài chính: Vì pháp luật yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được trao Sổ đỏ (trừ diện miễn/giảm/ghi nợ), người dân cần chuẩn bị sẵn nguồn tiền để nộp tiền sử dụng đất hoặc các khoản phạt (nếu có) khi làm thủ tục. Đồng thời, các thành viên trong hộ gia đình cần tự thỏa thuận thống nhất người có chung quyền sử dụng đất để ghi tên đầy đủ lên Sổ đỏ theo quy định mới.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
