1. Tình huống thực tế thường gặp
Trong quá trình quản lý và sử dụng đất, nhiều hộ gia đình gặp phải trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nhưng hình dáng, kích thước, diện tích hoặc vị trí thể hiện trên bản vẽ/họa đồ không khớp với thực tế sử dụng.
Ví dụ thực tế: Một thửa đất trồng cây lâu năm được cấp Giấy chứng nhận từ năm 2017, nhưng sau đó chủ đất phát hiện họa đồ trên Giấy chứng nhận lại bao gồm cả một phần diện tích thuộc hộ liền kề. Dù các bên gia đình vẫn quản lý, sử dụng đất ổn định theo ranh giới hiện có, không lấn chiếm, không tranh chấp, không chuyển nhượng hay thay đổi ranh giới từ khi cấp sổ, người dân vẫn có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để thông tin trên Sổ đỏ đúng với hiện trạng và nguồn gốc sử dụng đất.
2. Căn cứ pháp luật và các quy định cụ thể
Khi hiện trạng đất không khớp với Sổ đỏ, việc rà soát và cấp đổi Giấy chứng nhận được điều chỉnh cụ thể bởi các văn bản quy phạm pháp luật sau:
Luật Đất đai:
Căn cứ: Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai.
Nội dung điều khoản: Quy định trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ:
Căn cứ: Điểm đ và Điểm h khoản 1 mục VII nội dung A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
Nội dung điều khoản:
Điểm đ: Áp dụng cho trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp khi vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Điểm h: Áp dụng cho trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp khi thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.
Nghị định số 49/2026/NĐ-CP & Nghị quyết số 254/2025/QH15:
Căn cứ: Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ (quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai).
Nội dung điều khoản: Giao Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định chi tiết về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai tại địa phương.
3. Các lưu ý quan trọng
Không thể chỉ nhìn vào diện tích hay hình dáng để xác định ngay điều khoản: Việc hình dáng hoặc diện tích thửa đất khác với Sổ đỏ chưa đủ để xếp ngay vào một trường hợp cố định.
Căn cứ xem xét quyết định: Việc xác định trường hợp cụ thể thuộc điểm đ (sai vị trí tại thời điểm cấp) hay điểm h (thay đổi kích thước/diện tích do đo đạc lại bản đồ nhưng ranh giới không đổi) phải căn cứ vào thực tế quản lý, sử dụng đất và hồ sơ địa chính lưu trữ tại địa phương.
Thẩm quyền thủ tục thuộc địa phương: Do Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quy định trình tự thủ tục, người dân cần tuân thủ hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chuyên môn tại địa phương nơi có đất.
4. Hướng dẫn chi tiết cho người dân
Rà soát hiện trạng sử dụng đất: Xác minh lại ranh giới sử dụng đất thực tế giữa gia đình và các hộ liền kề, bảo đảm đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không lấn chiếm và không thay đổi ranh giới kể từ thời điểm cấp Sổ đỏ.
Chuẩn bị hồ sơ: Chuẩn bị bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cùng các giấy tờ, tài liệu liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất.
Liên hệ cơ quan có thẩm quyền địa phương: Đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để đề nghị kiểm tra, đối chiếu hồ sơ lưu trữ với thực địa. Cơ quan chuyên môn sẽ xác định chính xác căn cứ pháp lý áp dụng (điểm đ hay điểm h) và hướng dẫn thực hiện thủ tục cấp đổi theo quy định riêng của UBND cấp tỉnh.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
