1. Bản chất pháp lý của việc mua đất chưa tách thửa
Theo quy định của pháp luật đất đai, việc mua bán đất thực chất là việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu mua một phần thửa đất mà chưa làm thủ tục tách thửa thì việc chuyển nhượng chưa hoàn tất và chưa có hiệu lực pháp lý.
Mặc dù trên thực tế bên mua đã trả đủ tiền và bên bán đã bàn giao đất, nhưng về mặt pháp lý, thửa đất vẫn hoàn toàn thuộc về người đứng tên trên Giấy chứng nhận (người bán) cho đến khi hoàn thành việc đăng ký biến động vào sổ địa chính.
2. Quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật liên quan
a. Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Khoản 18 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: Quy định đối với trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng một phần thửa đất, người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện chuyển nhượng.
Khoản 4 Phần II Mục A Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP: Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại Phần I của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” và trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 12 ngày làm việc.
b. Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15)
Khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024: Quy định các điều kiện pháp lý bắt buộc phải đáp ứng khi thực hiện tách thửa đất.
3. Hướng dẫn chi tiết quy trình xử lý (2 giai đoạn)
Để hoàn tất việc mua bán và cấp Sổ đỏ đối với mảnh đất chưa tách thửa, các bên cần thực hiện lần lượt theo 2 giai đoạn sau:
Giai đoạn 1: Đề nghị tách thửa đất
Bước 1: Kiểm tra các điều kiện tách thửa Thửa đất xin tách phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024:
Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Phần diện tích mới tách và phần diện tích còn lại phải đáp ứng đủ điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ tách thửa (01 bộ)
Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất
Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất
Giấy chứng nhận đã cấp (nộp bản gốc, hoặc bản sao có công chứng/chứng thực, hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu).
Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa (nếu có).
Bước 3: Nộp và giải quyết hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Bộ phận một cửa).
Tiếp nhận: Cơ quan chức năng kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả.
Thời gian giải quyết: Không quá 12 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục sang tên (Đăng ký biến động)
Sau khi hoàn thành việc tách thửa và có bản vẽ/hồ sơ tách thửa hợp lệ, các bên tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên theo 3 bước:
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng: Thực hiện tại Tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận biến động vào sổ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
4. Lưu ý quan trọng
Áp dụng từ ngày 01/8/2024 đến nay: Các quy định trên được áp dụng thống nhất theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Thực hiện đo đạc tách thửa trước: Bắt buộc phải thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ chuyển nhượng.
Tránh giao dịch bằng giấy viết tay khi chưa tách thửa: Việc chuyển nhượng chỉ thực sự có hiệu lực pháp lý khi được đăng ký vào sổ địa chính. Việc mua bán chưa qua tách thửa và chưa đăng ký tiềm ẩn rủi ro tranh chấp rất lớn.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
