1. Quy định cụ thể tại Công văn nào?
Chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất ao vườn, đất nông nghiệp sang đất ở được Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể tại Công văn số 6546/BTC-QLCS ban hành ngày 21/5/2026.
Công văn 6546/BTC-QLCS được ban hành nhằm hướng dẫn thi hành các quy định pháp luật cốt lõi gồm:
Điểm c khoản 2 Điều 10 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 (ngày 11/12/2025 của Quốc hội) về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP (ngày 31/01/2026 của Chính phủ) quy định chi tiết về tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Nội dung chi tiết các điều khoản về mức thu tiền sử dụng đất
Các trường hợp được áp dụng mức thu ưu đãi: Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, chính sách này áp dụng khi chuyển mục đích sang đất ở đối với các loại đất sau:
Đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng.
Tỷ lệ thu tiền sử dụng đất (tính trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp): Cơ quan nhà nước sẽ tính tiền sử dụng đất dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:
Chỉ nộp 30% chênh lệch: Áp dụng đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Nộp 50% chênh lệch: Áp dụng đối với phần diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Nộp 100% chênh lệch: Áp dụng đối với phần diện tích đất vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Nguyên tắc áp dụng và lưu ý quan trọng (Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP):
Áp dụng một lần duy nhất: Mức thu ưu đãi này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do người dân tự lựa chọn. Đối với các lần chuyển mục đích sau trên chính thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của một thửa đất khác, người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch.
Không phụ thuộc số lượng thành viên hộ gia đình: Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
Xử lý vi phạm: Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng tính tiền sử dụng đất theo chính sách ưu đãi này nhưng vẫn tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để hưởng lợi, cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch. Số tiền đã nộp sẽ được trừ vào số tiền tính lại, đồng thời người sử dụng đất phải nộp thêm một khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất theo pháp luật về quản lý thuế.
3. Hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất
Để được chuyển từ đất vườn sang đất ở, người dân cần tuân thủ trình tự gồm 5 bước theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024:
Bước 1: Nộp hồ sơ. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra các điều kiện để chuyển mục đích. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm đúng quy định, cơ quan này sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại.
Bước 3: Lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền. Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý đất đai sẽ lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (cấp huyện đối với cá nhân, hộ gia đình) ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất tiến hành nộp tiền sử dụng đất theo thông báo (áp dụng mức đóng 30%, 50% hoặc 100% phần chênh lệch tùy theo diện tích hạn mức).
Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, sau đó trao Sổ cho người sử dụng đất.
Lưu ý thêm: Trong trường hợp người dân thực hiện song song việc nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, hai thủ tục này sẽ được thực hiện đồng thời.
4. Lời khuyên từ chuyên gia
Chính sách chỉ phải nộp 30% tiền chênh lệch trong hạn mức là cơ hội giúp người dân giảm đáng kể chi phí khi chuyển đất vườn sang đất ở. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, người dân nên:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi nộp hồ sơ.
- Xác minh rõ nguồn gốc, hiện trạng pháp lý của thửa đất để xác định có thuộc diện được ưu đãi hay không.
- Cân nhắc kỹ việc lựa chọn thửa đất áp dụng ưu đãi vì chính sách này chỉ được hưởng một lần duy nhất.
- Dự trù trước nghĩa vụ tài chính, tránh bị động khi nhận thông báo nộp tiền.
- Kê khai trung thực, thực hiện đúng quy định, tránh bị truy thu hoặc xử phạt.
Người dân nên tham khảo cơ quan chuyên môn hoặc luật sư trước khi thực hiện, nhất là với các trường hợp đất có nguồn gốc phức tạp để bảo đảm quyền lợi và tránh phát sinh tranh chấp về sau.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
