I. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VÀ LIÊN QUAN
Chính sách tính lại nghĩa vụ tài chính và hoàn trả tiền chênh lệch nộp thừa khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định cụ thể tại hệ thống văn bản pháp luật sau:
Văn bản quy định trực tiếp về chính sách ưu đãi và hoàn tiền:
Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026).
Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Các văn bản hướng dẫn thi hành và quản lý thuế liên quan:
Công văn số 7713/BTC-QLCS ngày 08/06/2026 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phạm vi, đối tượng áp dụng mức thu tiền sử dụng đất và chính sách chuyển tiếp.
Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29/09/2021 của Bộ Tài chính (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 94/2025/TT-BTC ngày 14/10/2025) quy định về thủ tục hoàn trả, hoàn trả kiêm bù trừ khoản nộp thừa ngân sách nhà nước.
Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan.
II. NỘI DUNG CHI TIẾT CÁC ĐIỀU KHOẢN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH
1. Mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi mới (Điểm c Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15)
Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ % chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Nộp 30% chênh lệch: Áp dụng đối với diện tích đất chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Nộp 50% chênh lệch: Áp dụng đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Nộp 100% chênh lệch: Áp dụng đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Điều kiện áp dụng: Mức thu ưu đãi này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
2. Đối tượng và nguồn gốc đất được hưởng ưu đãi (Điểm c Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 & Công văn 7713/BTC-QLCS)
Chính sách giá trị tiền sử dụng đất ưu đãi trên áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân (bao gồm cả trường hợp nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất) đối với 01 trong 03 trường hợp nguồn gốc đất sau:
Đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/07/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng.
3. Quy định chuyển tiếp và chính sách hoàn trả tiền nộp thừa (Khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 & Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP)
Thời điểm áp dụng: Dành cho hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/08/2024 đến trước ngày 01/01/2026 (hoặc trước ngày 31/01/2026 theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP).
Cơ chế xử lý tiền sử dụng đất:
Chưa nộp tiền: Cơ quan thuế thực hiện tính lại khoản tiền phải nộp theo mức ưu đãi mới và điều chỉnh thông báo tiền sử dụng đất; người dân nộp bổ sung tiền chậm nộp (nếu có) tính trên số tiền đã tính lại.
Đã nộp đủ hoặc nộp một phần tiền: Được quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại. Khi số tiền sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp theo thông báo cũ, người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả phần tiền chênh lệch.
4. Thứ tự ưu tiên hoàn trả tiền chênh lệch dư thừa (Điểm b Khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 & Điểm d Khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP)
Trường hợp phát sinh số tiền nộp thừa sau khi tính lại, Nhà nước xử lý hoàn trả theo thứ tự sau:
Trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác đang phát sinh của người sử dụng đất.
Trừ vào các nghĩa vụ tài chính/thuế khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế nếu không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Hoàn trả trực tiếp bằng tiền (tiền mặt hoặc chuyển khoản) từ ngân sách nhà nước nếu người nộp thuế không còn bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ.
III. CÁC LƯU Ý QUAN TRỌNG NGƯỜI DÂN CẦN BIẾT
Hoàn tiền KHÔNG diễn ra tự động: Cơ quan nhà nước không tự động tính lại hay tự động chuyển khoản tiền trả lại; người nộp thuế phải chủ động làm đơn đề nghị gửi cơ quan thuế.
Chỉ áp dụng 1 lần duy nhất: Mức giảm 30% hay 50% chỉ được tính 1 lần cho 1 hộ gia đình/cá nhân trên 1 thửa đất.
Chuyển một phần thửa đất vẫn được áp dụng: Người dân xin chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở trong cùng thửa đất không bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa và vẫn thuộc đối tượng được tính lại, hoàn tiền.
Đã nộp nhiều tiền chưa chắc chắn được hoàn: Việc được hoàn tiền phụ thuộc vào thời điểm ra quyết định cho phép chuyển mục đích (phải từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026 hoặc trước 31/01/2026) và thửa đất phải đáp ứng đúng điều kiện về nguồn gốc đất.
Cơ quan xác minh nguồn gốc đất: Nguồn gốc thửa đất có thuộc diện ưu đãi hay không do cơ quan quản lý đất đai/môi trường tại địa phương kiểm tra, rà soát trước khi chuyển thông tin sang cơ quan thuế tính lại.
IV. HƯỚNG DẪN CHI TIẾT TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐỀ NGHỊ HOÀN TIỀN
Bước 1: Rà soát điều kiện hồ sơ ban đầu
Người nộp thuế rà soát lại các giấy tờ cá nhân để bảo đảm đáp ứng đủ điều kiện:
Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do UBND cấp có thẩm quyền ban hành trong khoảng thời gian từ ngày 01/08/2024 đến trước ngày 01/01/2026 (hoặc trước 31/01/2026).
Thông báo nộp tiền sử dụng đất cũ do cơ quan thuế ban hành.
Biên lai, chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước xác nhận đã hoàn thành việc nộp tiền.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị xử lý tiền nộp thừa
Hồ sơ lập theo quy định tại Điều 42 Thông tư số 80/2021/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư số 94/2025/TT-BTC), bao gồm:
Văn bản đề nghị xử lý số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa: Lập theo Mẫu số 01/DNXLNT (ban hành kèm Phụ lục I Thông tư 80/2021/TT-BTC).
Bản sao Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bản sao Thông báo nộp tiền sử dụng đất cũ của cơ quan thuế.
Bản sao Biên lai/Chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
Văn bản ủy quyền (trường hợp người nộp thuế không trực tiếp đi làm thủ tục).
Bước 3: Nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền
Người dân nộp hồ sơ đề nghị tại Cơ quan tiếp nhận thủ tục đất đai (Bộ phận Một cửa/Văn phòng Đăng ký đất đai địa phương) hoặc gửi trực tiếp đến Cơ quan thuế quản lý trực tiếp khoản thu.
Bước 4: Xử lý hồ sơ và xác định lại nghĩa vụ tài chính
Cơ quan quản lý đất đai rà soát, xác nhận thông tin nguồn gốc thửa đất và chuyển dữ liệu sang cơ quan thuế.
Cơ quan thuế căn cứ Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP thực hiện tính lại số tiền sử dụng đất phải nộp và ban hành Thông báo nghĩa vụ tài chính sửa đổi.
Bước 5: Thực hiện bù trừ hoặc nhận lại tiền hoàn
Cơ quan thuế ban hành Quyết định hoàn trả hoặc Quyết định hoàn trả kiêm bù trừ thu ngân sách nhà nước.
Phần tiền chênh lệch nộp thừa sẽ được bù trừ vào các khoản thuế/tiền đất khác (nếu có) hoặc được Kho bạc Nhà nước hoàn trả bằng tiền mặt/chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng của người dân.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
