1. Cho ở nhờ đất đòi lại có dễ không?
Việc đòi lại nhà đất cho ở nhờ dễ hay khó phụ thuộc vào thời gian cho ở nhờ, tính chất giấy tờ và sự chứng minh của các bên:
Trường hợp thuận lợi: Nếu hai bên có lập hợp đồng/văn bản cho ở nhờ rõ ràng hoặc có thời hạn cụ thể, bên cho ở nhờ hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản theo quy định pháp luật.
Trường hợp phức tạp: Nếu việc cho ở nhờ chỉ bằng lời nói, không có giấy tờ, diễn ra trong thời gian dài (vài chục năm), người ở nhờ đã quản lý, tôn tạo, xây dựng nhà cửa và tự đứng tên kê khai đất đai công khai mà chủ sở hữu không phản đối, việc đòi lại sẽ vô cùng khó khăn. Tòa án có thể xem xét việc chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai hoặc điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bác yêu cầu khởi kiện của chủ cũ (tương tự tinh thần Án lệ số 33).
2. Quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật liên quan
a. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 499 (Quyền của bên cho mượn tài sản):
Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn.
Đòi lại tài sản nếu có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
Đòi lại tài sản ngay lập tức nếu bên mượn sử dụng không đúng mục đích, không đúng cách thức thỏa thuận, hoặc tự ý cho người khác mượn lại mà không được chủ sở hữu đồng ý.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên mượn gây tổn hại tài sản.
Điều 236 (Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật):
Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu.
b. Luật Đất đai 2024
Khoản 1 Điều 138 (Cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ):
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng).
c. Luật Nhà ở 2023
Điều 180 (Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở):
Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất muốn cho mượn/ở nhờ phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.
Đối với sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu được cho mượn/ở nhờ phần thuộc quyền của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác.
Bên cho ở nhờ có quyền đòi lại nhà ở khi chấm dứt hợp đồng cho ở nhờ theo quy định hoặc theo thỏa thuận.
Điều 161 (Điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở):
Bên cho ở nhờ và bên mượn/ở nhờ (cá nhân hoặc tổ chức) phải đáp ứng đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật.
d. Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Điểm a Khoản 1 Điều 39: Tòa án nhân dân cấp khu vực
nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi nhà đất.
Khoản 1 Điều 190: Các phương thức nộp đơn khởi kiện gồm: nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu chính, hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Điều 203 & Điều 208: Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự là 04 tháng (có thể gia hạn không quá 02 tháng đối với vụ án phức tạp). Trong giai đoạn này, Thẩm phán tiến hành thu thập chứng cứ, lấy lời khai và tổ chức phiên họp công khai chứng cứ, hòa giải.
3. Hướng dẫn chi tiết quy trình đòi lại nhà đất cho ở nhờ
Khi phát sinh nhu cầu lấy lại nhà đất cho ở nhờ, chủ sở hữu thực hiện theo hai phương thức sau:
Cách 1: Thông báo thương lượng và chấm dứt cho ở nhờ
Gửi thông báo: Chủ nhà gửi thông báo (bằng văn bản, lời nói, tin nhắn, email...) cho bên ở nhờ biết về nhu cầu đột xuất, cấp bách cần lấy lại tài sản trước một khoảng thời gian hợp lý.
Chấm dứt ngay không cần báo trước: Áp dụng khi bên ở nhờ sử dụng nhà đất sai mục đích ban đầu (như tự ý cho bên thứ ba ở nhờ, cho thuê lại hoặc sử dụng vào mục đích khác mà không có sự đồng ý của chủ nhà).
Cách 2: Khởi kiện đòi lại nhà đất tại Tòa án
Nếu bên ở nhờ cố tình không trả lại nhà đất, chủ sở hữu tiến hành thủ tục khởi kiện theo các bước:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Đơn khởi kiện theo mẫu.
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng nhà đất (Sổ đỏ, Sổ hồng, hợp đồng mượn/ở nhờ nếu có).
Bản sao Căn cước công dân/Hộ chiếu của người khởi kiện.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp tại Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc bằng hình thức nộp trực tiếp, gửi bưu chính hoặc nộp trực tuyến.
Bước 3: Tòa án thụ lý vụ án
Tòa án ra thông báo nộp tạm ứng án phí. Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực và nộp lại biên lai cho Tòa án để làm thủ tục thụ lý.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử
Thẩm phán thu thập tài liệu, xác minh chứng cứ, lấy lời khai các bên và tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải.
Bước 5: Xét xử sơ thẩm
Trường hợp hòa giải không thành, Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và ban hành bản án/quết định.
Bước 6: Thi hành án
Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, chủ sở hữu làm đơn yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự cưỡng chế thu hồi lại nhà đất.
4. Lưu ý quan trọng để phòng ngừa và xử lý rủi ro
Cảnh báo các hành vi cấm khi đòi lại nhà đất:
Để tránh bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc phải bồi thường thiệt hại, chủ sở hữu tuyệt đối không được thực hiện các hành vi sau:
Tuỳ tiện thuê người hoặc tự mình di chuyển, đập phá tài sản, đồ đạc của bên ở nhờ.
Đe dọa, khống chế, dùng vũ lực buộc người ở nhờ ra khỏi nhà hoặc cản trở sinh hoạt thường ngày của họ.
Biện pháp phòng ngừa rủi ro tranh chấp từ đầu:
Lập hợp đồng/văn bản rõ ràng: Dù là người thân ruột thịt, khi cho ở nhờ vẫn cần lập hợp đồng ghi rõ thời hạn, điều kiện thu hồi nhà đất, quyền và nghĩa vụ các bên.
Định kỳ khẳng định quyền chủ sở hữu: Chủ đất dù không trực tiếp sinh sống vẫn nên định kỳ thực hiện việc kê khai, đăng ký biến động đất đai hoặc nộp thuế.
Thực hiện rõ ràng các thủ tục phát sinh: Khi có các sự việc bồi thường, thu hồi đất từ Nhà nước, các bên cần làm rõ ngay từ đầu ai là người nhận và dưới tư cách gì, tránh việc nhờ nhận hộ trở thành chứng cứ bất lợi về sau.
Bạn có muốn tôi hỗ trợ soạn thảo một mẫu Hợp đồng cho ở nhờ/mượn nhà đất chi tiết đúng quy định pháp luật để phòng tránh các rủi ro pháp lý nêu trên không?
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
