Hệ thống văn bản pháp luật áp dụng & liên quan:
Văn bản quy định trực tiếp: Nghị định 281/2026/NĐ-CP ngày 13/7/2026 của Chính phủ. Nghị định này chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 31/8/2026.
Văn bản bị sửa đổi, bổ sung: Nghị định 123/2024/NĐ-CP ban hành ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Các văn bản liên quan: Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Xử lý vi phạm hành chính, Nghị định 189/2025/NĐ-CP, Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
1. Tăng mức phạt của Chủ tịch UBND cấp xã lên đến 250 triệu đồng
Nội dung ra sao: Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP là tăng mạnh thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp xã. Thẩm quyền này được nâng lên mức 250 triệu đồng, tức là gấp 50 lần so với mức phạt 5 triệu đồng trước đây. Đồng thời, Chính phủ bãi bỏ quy định về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện để phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
Nội dung điều khoản: Căn cứ Điều 6 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi khoản 1 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã nay có quyền: Phạt cảnh cáo; Phạt tiền đến 250.000.000 đồng; Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 03 tháng; Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Mức phạt tiền theo thẩm quyền 250 triệu đồng này được áp dụng đối với một hành vi vi phạm của cá nhân. Đối với tổ chức có cùng hành vi vi phạm, thẩm quyền phạt tiền sẽ bằng hai lần mức áp dụng cho cá nhân (tức tối đa có thể lên tới 500 triệu đồng).
2. Quy định rõ mức xử phạt vi phạm đất đai tại các Đặc khu
Nội dung ra sao: Lần đầu tiên pháp luật đưa ra nguyên tắc cụ thể để xác định mức phạt đối với các hành vi vi phạm hành chính về đất đai xảy ra tại các đơn vị hành chính đặc khu.
Nội dung điều khoản: Bổ sung Điều 3a vào sau Điều 3 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP (thông qua Điều 1 Nghị định 281/2026/NĐ-CP). Theo đó, nếu đặc khu được công nhận là loại đô thị và thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền phường, thì sẽ áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính phường. Nếu đặc khu thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền xã, thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính xã.
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Quy định này vô cùng quan trọng nhằm xóa bỏ khoảng trống pháp lý, giúp định lượng chính xác mức phạt tại các đặc khu, do mức phạt đối với cùng một hành vi (như lấn chiếm, sử dụng sai mục đích...) tại phường thường cao gấp đôi so với tại xã.
3. Vợ chồng có chung quyền sử dụng đất được xử phạt như một cá nhân
Nội dung ra sao: Nhằm khắc phục những bất cập trước đây khi xử phạt vi phạm hành chính xảy ra trên thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, pháp luật nay quy định thống nhất coi vợ chồng như một cá nhân duy nhất khi áp dụng chế tài.
Nội dung điều khoản: Bổ sung vào khoản 2 Điều 3a Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nêu rõ: "Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân".
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Khi có vi phạm trên đất chung, cơ quan chức năng không được xử phạt riêng lẻ từng người (không xé lẻ ra để phạt cả vợ lẫn chồng) và cũng không được phép nhân đôi mức phạt như đối với tổ chức vi phạm.
4. Thu hẹp các hành vi bị xử phạt trong hoạt động dịch vụ đất đai
Nội dung ra sao: Hủy bỏ việc xử phạt đối với hàng loạt hành vi liên quan đến điều kiện hoạt động của dịch vụ tư vấn và đào tạo trong lĩnh vực đất đai.
Nội dung điều khoản: Thông qua khoản 4 Điều 9 Nghị định 281/2026/NĐ-CP, bãi bỏ một số điểm tại Điều 29 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Các hành vi không còn bị phạt bao gồm: Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất không đáp ứng điều kiện hoặc hành nghề độc lập không thuộc tổ chức; Tổ chức tư vấn điều tra/đánh giá đất đai, tư vấn xác định giá đất, lập quy hoạch không đáp ứng điều kiện; Cơ sở đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ giá đất không đảm bảo điều kiện.
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Cùng với việc bãi bỏ xử phạt tiền, các hình thức phạt bổ sung tương ứng như tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động từ 09 đến 12 tháng liên quan đến những lỗi này cũng chính thức được bãi bỏ.
5. Bổ sung 04 biện pháp khắc phục hậu quả mới
Nội dung ra sao: Bổ sung thêm nhiều công cụ để cơ quan chức năng buộc người vi phạm phải đưa tình trạng quản lý đất đai về đúng hiện trạng hợp pháp. Đồng thời, bỏ đi biện pháp khắc phục "buộc thực hiện thủ tục để được phê duyệt dự án chăn nuôi tập trung có quy mô lớn".
Nội dung điều khoản: Bổ sung các điểm p, q, r, s vào sau điểm o khoản 3 Điều 4, gồm: (1) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; (2) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính; (3) Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai; (4) Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung, hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Việc quy định rõ "buộc nộp lại" các giấy tờ giả mạo/tẩy xóa chuyển biện pháp này từ hình thức "tịch thu" sang biện pháp "khắc phục hậu quả", giúp cơ quan nhà nước dễ dàng áp dụng nhằm thu hồi hồ sơ giả mạo trong thực tiễn.
6. Được trừ khoản tiền đã nộp ngân sách khi tính số lợi bất hợp pháp
Nội dung ra sao: Tạo ra sự công bằng hơn về cách tính số lợi bất hợp pháp mà người vi phạm phải nộp lại.
Nội dung điều khoản: Sửa đổi khoản 1 Điều 6, quy định: Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng mảnh đất vi phạm, số tiền đó sẽ được khấu trừ vào tổng số lợi bất hợp pháp phải nộp lại. Thêm vào đó, nếu hành vi vi phạm do nhiều bên cùng thực hiện trên một thửa đất, số lợi bất hợp pháp phải nộp sẽ được chia đều cho các tổ chức, cá nhân cùng vi phạm.
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Trước đây, quyền được khấu trừ chỉ giới hạn hẹp trong một số hành vi (chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê lại...). Nay, nguyên tắc khấu trừ này được áp dụng rộng rãi, tránh việc người vi phạm bị phạt "chồng" hoặc đóng tiền hai lần cho Nhà nước.
7. Thêm ngoại lệ không bị xử phạt do chưa đăng ký biến động đất đai
Nội dung ra sao: Bổ sung thêm trường hợp ngoại lệ miễn phạt tiền (mức từ 2-3 triệu đồng) đối với việc không thực hiện đăng ký biến động đất đai.
Nội dung điều khoản: Sửa đổi khoản 2 Điều 16, quy định mức phạt 2.000.000 đến 3.000.000 đồng sẽ trừ trường hợp "nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai".
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Dựa vào điều khoản chuyển tiếp tại Điều 11 Nghị định 281, đối với vi phạm này:
Nếu đã lập biên bản vi phạm hành chính trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt thì không xử phạt.
Nếu đã ban hành quyết định xử phạt từ ngày 31/01/2026 đến trước ngày 31/8/2026 mà người vi phạm chưa thi hành thì không tiếp tục thực hiện quyết định đó (được miễn nộp phạt).
8. Thay đổi biện pháp xử lý đối với giấy tờ đất bị tẩy xóa, làm giả
Nội dung ra sao: Xử lý triệt để hơn với các loại giấy tờ gian lận bằng cách chuyển từ hình thức phạt bổ sung sang biện pháp khắc phục hậu quả, đi kèm việc "xóa sổ" các kết quả đã được phê duyệt.
Nội dung điều khoản: Sửa đổi khoản 5 Điều 27. Bãi bỏ hình thức xử phạt bổ sung "tịch thu" giấy tờ, thay vào đó áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả gồm:
Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính (nếu vi phạm tẩy xóa, khai báo không trung thực).
Hủy bỏ toàn bộ kết quả giải quyết thủ tục hành chính (đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả).
Buộc nộp lại các giấy tờ đã tẩy xóa, làm sai lệch, hoặc giấy giả đã sử dụng.
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Việc chuyển từ "tịch thu" sang "buộc nộp lại" và "hủy bỏ kết quả" đảm bảo những hành vi gian dối sẽ bị tước bỏ mọi quyền lợi hoặc công nhận pháp lý phát sinh từ giấy tờ giả đó.
9. Nâng thẩm quyền xử phạt của cơ quan kiểm tra chuyên ngành đất đai
Nội dung ra sao: Trao quyền lực mạnh mẽ hơn cho lực lượng kiểm tra, thanh tra chuyên ngành thuộc Bộ Nông nghiệp & Môi trường và Sở Nông nghiệp & Môi trường.
Nội dung điều khoản: Sửa đổi, bổ sung Điều 31 (thông qua Điều 7 Nghị định 281/2026/NĐ-CP):
Phạt đến 400 triệu đồng: Giám đốc Sở Nông nghiệp & Môi trường; Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thành lập; Trưởng đoàn kiểm tra do thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp & Môi trường thành lập.
Phạt đến 500 triệu đồng: Cục trưởng Cục Quản lý đất đai; Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp & Môi trường thành lập; Thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp & Môi trường được giao thực hiện nhiệm vụ kiểm tra.
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Ở quy định cũ, nhóm chức danh Trưởng đoàn thanh tra Sở chỉ có mức phạt tối đa 50 triệu đồng. Việc nâng mức phạt lên đến 400 - 500 triệu đồng cho thấy quyết tâm tăng cường phân cấp và siết chặt kiểm tra chuyên ngành.
10. Mở rộng thẩm quyền xử phạt của lực lượng Công an nhân dân
Nội dung ra sao: Lực lượng Công an nhân dân được trao quyền trực tiếp xử phạt thêm hàng loạt các hành vi vi phạm về đất đai thay vì chỉ giới hạn ở một lỗi hẹp như trước.
Nội dung điều khoản: Sửa đổi khoản 5 Điều 31 và Điều 32 (theo Điều 7 và Điều 8 Nghị định 281/2026/NĐ-CP). Công an hiện nay có quyền xử phạt các hành vi:
Vi phạm quy định sử dụng đất an ninh.
Sử dụng đất sai mục đích.
Lấn chiếm đất đai.
Cản trở, gây khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác.
Sử dụng giấy tờ giả trong thủ tục đất đai.
Vi phạm về cung cấp thông tin đất đai.
Lưu ý & Hướng dẫn chi tiết: Trước đây, lực lượng công an chủ yếu chỉ được quy định thẩm quyền phạt với lỗi "sử dụng giấy tờ giả". Ngoài ra, Nghị định mới cũng chính thức bổ sung lực lượng Công an nhân dân, Quân đội nhân dân, Kiểm lâm đang thi hành công vụ vào danh sách người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc mở rộng này giúp chính quyền kịp thời trấn áp các vụ việc lấn chiếm, gây rối, đảm bảo an ninh trật tự ngay tại cơ sở.
Lời khuyên từ chuyên gia: Những thay đổi tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP không chỉ làm tăng mức xử phạt mà còn mở rộng thẩm quyền của nhiều cơ quan và bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc hơn. Vì vậy, người sử dụng đất, nhà đầu tư và doanh nghiệp nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý, thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai, đồng thời tuyệt đối không sử dụng giấy tờ tẩy xóa hoặc giả mạo. Khi phát sinh tranh chấp hoặc có dấu hiệu vi phạm, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý ngay từ sớm để được hướng dẫn xử lý đúng quy định, hạn chế tối đa các thiệt hại về tài chính và quyền lợi.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
