1. Quy định pháp luật áp dụng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thể hiện tài sản gắn liền trên đất (như nhà ở, chuồng trại) rất dễ bị Tòa án tuyên vô hiệu dựa trên các cơ sở pháp lý sau của Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được: Ngay từ khi giao kết, nếu hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại.
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận bằng hiện vật hoặc trị giá thành tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
2. Thực tế giải quyết của Tòa án qua các Bản án tiêu biểu
Tòa án thường nhận định nhà và đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển hay tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Việc bàn giao đất mà không bàn giao nhà sẽ dẫn đến tình trạng đất thuộc quyền sử dụng của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác.
Bản án sơ thẩm số 21/2019/DS-ST (Thủ Dầu Một, Bình Dương): Bà A chuyển nhượng thửa đất cho ông Ch nhưng trên đất có một căn nhà cấp 4 do con nuôi bà A (bà M) xây dựng và sinh sống ổn định. Do căn nhà chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng các bên không thể hiện tài sản này. Tòa án xác định việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng có đối tượng không thể thực hiện được và bị vô hiệu ngay từ khi giao kết.
Bản án tranh chấp tại Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Đồng Tháp (năm 2025): Ông Đ đại diện theo ủy quyền của bà L và ông T để ký hợp đồng chuyển nhượng 2 thửa đất (số 722 và 676) cho bà V. Trên đất thực tế có căn nhà và chuồng trại xây dựng kiên cố nhưng các bên không thỏa thuận chuyển nhượng trong hợp đồng. Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được. Do cả hai bên đều biết có tài sản trên đất mà không thỏa thuận rõ ràng nên được xác định có lỗi ngang nhau (mỗi bên chịu 50% thiệt hại thực tế xảy ra). Tòa buộc bên chuyển nhượng hoàn trả tiền gốc (1.000.000.000 đồng) và bồi thường 50% giá trị chênh lệch đất tăng thêm theo định giá (1.021.250.000 đồng) cho bà V.
3. Lưu ý quan trọng và Hướng dẫn chi tiết cho người giao dịch
Khảo sát thực tế kỹ lưỡng trước khi ký: Bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải kiểm tra hiện trạng đất trên thực địa để xác định xem có nhà ở, công trình xây dựng hay cây cối của người khác đang tồn tại trên đất hay không.
Thỏa thuận rõ ràng và ghi nhận vào hợp đồng: Nếu trên đất có tài sản, các bên phải thỏa thuận rõ ràng phương án giải quyết (chuyển nhượng kèm theo đất, yêu cầu tháo dỡ, ...) và phải ghi nhận cụ thể bằng văn bản trong hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực.
Thực hiện đúng thủ tục đăng ký: Đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật để giao dịch có hiệu lực pháp lý hoàn toàn.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
