1. Căn cứ pháp lý và văn bản liên quan
Văn bản hiện hành: Luật Đất đai năm 2024 số 31/2024/QH15 (cụ thể tại Điều 220 về Tách thửa đất, hợp thửa đất).
Văn bản đề xuất sửa đổi: Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (Dự thảo lần 1, phục vụ cuộc họp ngày 22.4.2026).
Theo quy định tại Điều 2 (Điều khoản thi hành) của Dự thảo, các nội dung sửa đổi này dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2027. (Lưu ý: Một số phương tiện truyền thông trước đó đề cập dự kiến hiệu lực từ 1/1/2026, nhưng theo nội dung dự thảo mới nhất thì thời điểm áp dụng là 01/3/2027).
2. Chi tiết các nội dung đề xuất sửa đổi
Các nội dung sửa đổi tập trung vào Điều 220 của Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:
a. Quy định linh hoạt hơn về lối đi khi tách, hợp thửa (Điểm d Khoản 1 Điều 220)
Theo quy định hiện hành: Việc tách, hợp thửa bắt buộc phải bảo đảm có lối đi; được kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hiện có.
Theo đề xuất mới: Việc tách, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng,. Ngoài ra, nếu người dân dành một phần diện tích đất ở (hoặc đất ở và đất khác) để làm lối đi thì không bắt buộc phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đó.
b. Không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất (Điểm b Khoản 2 Điều 220)
Theo quy định hiện hành: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải thực hiện tách thửa. Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích.
Theo đề xuất mới: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa, trừ khi bản thân người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
c. Bổ sung ngoại lệ về tách thửa theo bản án của Tòa án (Điểm c Khoản 2 Điều 220)
Theo quy định hiện hành: Nếu phân chia quyền sử dụng đất theo bản án/quyết định của Tòa án mà không bảo đảm diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định thì không được phép tách thửa.
Theo đề xuất mới: Thêm ngoại lệ cho phép tách thửa đối với các trường hợp bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024 dù không bảo đảm điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu.
d. Nới lỏng mạnh mẽ điều kiện hợp thửa đất (Khoản 3 Điều 220)
Theo quy định hiện hành: Để hợp thửa, các thửa đất bắt buộc phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất (trừ một số trường hợp liên quan đến đất ở). Nếu khác nhau, người dân phải làm thủ tục chuyển mục đích, điều chỉnh thời hạn hoặc chuyển hình thức trả tiền để đưa về cùng một quy chế.
Theo đề xuất mới: Khi hợp thửa đất, không bắt buộc phải cùng mục đích sử dụng đất, không bắt buộc cùng hình thức trả tiền (tiền sử dụng đất/tiền thuê đất) và không bắt buộc cùng thời hạn sử dụng đất.
3. Lưu ý quan trọng
Mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) nới lỏng nhiều tiêu chí pháp lý về lối đi, loại đất và hình thức sử dụng, nhưng Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh vẫn là cơ quan có thẩm quyền cao nhất tại địa phương trong việc quy định cụ thể về điều kiện và diện tích tối thiểu được tách, hợp thửa đối với từng loại đất,,. UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quy định dựa trên Luật Đất đai, các quy định liên quan và phong tục, tập quán của địa phương.
Các quy định sửa đổi này không áp dụng đối với các dự án bất động sản đã có quy hoạch chi tiết.
4. Hướng dẫn chi tiết cho người dân chuẩn bị áp dụng quy định mới
Đối với người dân có đất không giáp đường: Theo đề xuất mới, bạn hoàn toàn có thể xin tách thửa nếu xin được thỏa thuận cho phép đi qua đất của hàng xóm,. Bạn nên chuẩn bị sẵn văn bản thỏa thuận (nên có công chứng/chứng thực) rõ ràng với chủ đất liền kề về lối đi để hồ sơ hợp lệ.
Đối với người dân muốn hợp thửa các loại đất khác nhau: Trước đây, thủ tục rất rườm rà do phải đồng nhất loại đất và thời hạn sử dụng,. Theo dự thảo mới, bạn có thể hợp thửa một cách linh hoạt mà không cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay điều chỉnh thời hạn trước đó.
Chủ động theo dõi quy định của địa phương: Vì diện tích tối thiểu cho phép tách thửa vẫn do từng tỉnh quy định riêng,, người dân cần thường xuyên theo dõi các Quyết định mới nhất của UBND tỉnh/thành phố nơi mình có đất ở thời điểm sát ngày 01/3/2027 để chuẩn bị hồ sơ hợp lệ.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
