QUY ĐỊNH MỚI VỀ THỜI HẠN SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ THEO NIÊN HẠN XÂY DỰNG

1. Căn cứ pháp lý và các văn bản liên quan

Chính phủ đã đưa ra chỉ đạo thống nhất và cụ thể đối với thời hạn sử dụng nhà chung cư thông qua các văn bản chỉ đạo và dự thảo luật sau:

• Văn bản chỉ đạo trực tiếp: Nghị quyết số 278/NQ-CP do Chính phủ ban hành ngày 18/09/2026 tại phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật.

• Văn bản luật đang hoàn thiện: Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) — Chính phủ giao Bộ Xây dựng tiếp thu và hoàn thiện các quy định.

• Văn bản định hướng của Đảng: Nghị quyết số 21 ngày 28/07/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.

• Hệ thống pháp luật liên quan: Pháp luật về xây dựng, đóng vai trò là căn cứ kỹ thuật để xác định niên hạn công trình.

2. Nội dung quy định và chỉ đạo cụ thể của Chính phủ

Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tập trung thể chế hóa các nội dung cốt lõi sau:

1. Thống nhất áp dụng thời hạn theo niên hạn công trình: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định rõ theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm tính đồng bộ và phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Loại bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn": Trong bản Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" tại phần giải thích từ ngữ; dự thảo chỉ còn đề cập đến hai khái niệm là "nhà chung cư" và "nhà chung cư cũ".

3. Mốc thời gian tính thời hạn sử dụng: Thời hạn sử dụng được xác định và ghi rõ trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo quy định pháp luật về xây dựng, và bắt đầu tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

4. Cơ chế xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng:

   • Quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ.

   • Bảo đảm quyền sử dụng đất: Chủ sở hữu nhà chung cư được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư khi công trình hết thời hạn.

   • Trách nhiệm tái thiết: Chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ đóng góp tài chính để cải tạo, xây dựng mới lại nhà chung cư khi công trình đã hết niên hạn và xuống cấp.

3. Chi tiết nội dung thể hiện tại Dự thảo Luật và Nghị quyết định hướng

Do nội dung này nằm trong Nghị quyết 278/NQ-CP và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trong quá trình hoàn thiện trình Quốc hội, các quy định chi tiết hiện tập trung vào các nhóm cơ chế chính:

(Lưu ý: Các số hiệu Điều/Khoản cụ thể sẽ được ấn định chính xác khi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chính thức được Quốc hội thông qua và ban hành).

4. Lưu ý quan trọng và Hướng dẫn chi tiết cho người dân

• Phân biệt rõ giữa "Thời hạn sử dụng" và "Quyền sở hữu đất": Thời hạn sử dụng gắn liền với độ an toàn của công trình (niên hạn công trình). Khi hết thời hạn này, người dân không bị mất quyền sử dụng đất mà được tiếp tục sử dụng đất chung đó để đầu tư, xây dựng lại tòa nhà mới.

• Xác định mốc thời gian sở hữu/sử dụng thực tế: Người mua căn hộ cần kiểm tra kỹ hồ sơ thiết kế công trình và thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng, vì đây là thời điểm bắt đầu tính niên hạn công trình chứ không tính từ ngày ký hợp đồng mua bán.

• Chuẩn bị nghĩa vụ tài chính khi tái thiết: Cư dân sống tại nhà chung cư cần nắm rõ nghĩa vụ đóng góp kinh phí để cùng tái thiết lại tòa nhà khi công trình hết niên hạn sử dụng, bảo đảm an toàn cho chính bản thân và cộng đồng.

Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:          

1. Thư ký Tình: 0985 536 299             

2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832         

3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840        

4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828         

5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866        

📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm        

📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).