1. Nhà xây trên đất nông nghiệp có được bồi thường khi bị thu hồi không?
Để trả lời câu hỏi này, pháp luật hiện hành phân định rõ ràng giữa bồi thường về tài sản gắn liền với đất (căn nhà) và bồi thường về đất (diện tích đất nông nghiệp):
Đối với tài sản gắn liền với đất (căn nhà): Không được bồi thường.
Đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lúa, đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối, đất lâm nghiệp...) được Nhà nước giao hoặc công nhận để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
Theo nguyên tắc sử dụng đất, người sử dụng đất có nghĩa vụ bắt buộc phải sử dụng đất đúng mục đích. Việc tự ý xây dựng nhà ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất và vi phạm pháp luật.
Do đó, căn nhà xây trên đất nông nghiệp bị xác định là tài sản tạo lập trái quy định của pháp luật. Căn cứ khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất tạo lập trái quy định của pháp luật sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đối với diện tích đất (đất nông nghiệp): Vẫn được xem xét bồi thường về đất.
Nếu thửa đất nông nghiệp đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (ví dụ: đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận), hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nông nghiệp.
Hình thức bồi thường về đất bao gồm: bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở (nếu địa phương có quỹ đất, quỹ nhà và người dân có nhu cầu).
2. Quy định cụ thể tại văn bản pháp luật nào và các văn bản liên quan?
Việc xác định bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp có nhà ở được quy định chi tiết tại hệ thống văn bản pháp luật sau:
a) Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15)
Điều 5 khoản 1: Quy định nguyên tắc sử dụng đất bắt buộc phải đúng mục đích sử dụng đất.
Điều 95: Quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Điều 96: Quy định việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Điều 102: Quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất (áp dụng đối với nhà ở, công trình tạo lập hợp pháp).
Điều 105 (đặc biệt khoản 2): Quy định các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều 121 & Điều 123: Quy định các trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.
Điều 151 (điểm a khoản 1) & Điều 179: Quy định đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan
Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/07/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 49/2026/NĐ-CP):
Điều 5: Quy định chi tiết điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều 14: Quy định chi tiết việc bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng và xác định các trường hợp không bồi thường tài sản.
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (điểm m khoản 1 Điều 5): Quy định việc chuyển giao thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân từ UBND cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp xã kể từ ngày 01/07/2025.
3. Nội dung điều khoản chi tiết và phân tích pháp lý
Nội dung khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024
"2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này."
Vì căn nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp khi chưa hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, công trình này bị pháp luật coi là tài sản tạo lập trái quy định. Căn cứ khoản 2 Điều 105, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại đối với căn nhà này khi giải phóng mặt bằng.
Nội dung khoản 1 Điều 102 Luật Đất đai 2024
"1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan."
Phân tích: Mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới chỉ dành riêng cho nhà ở, công trình phục vụ đời sống được tạo lập hợp pháp trên diện tích đất đủ điều kiện bồi thường.
4. Lưu ý quan trọng và Hướng dẫn chi tiết trong thực tế
Trong một số trường hợp thực tế khi xử lý phương án bồi thường giải phóng mặt bằng tại địa phương, việc xem xét hỗ trợ hoặc bồi thường liên quan đến đất nông nghiệp có nhà ở đối mặt với các quy định khắt khe sau:
Xử phạt vi phạm hành chính và Khấu trừ nghĩa vụ tài chính: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đã xây nhà từ trước, khi Nhà nước thu hồi và địa phương xem xét bồi thường chuyển đổi sang đất ở theo phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, chủ đất bắt buộc phải:
Chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính do hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Thực hiện khấu trừ tiền sử dụng đất và nộp lệ phí trước bạ theo quy định khi xác định nghĩa vụ tài chính.
Giới hạn bởi hạn mức giao đất ở / công nhận đất ở của địa phương: Diện tích đất ở được xem xét bồi thường hoặc công nhận bị khống chế bởi hạn mức giao đất ở/công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định.
Không bồi thường đối với công trình xây dựng sau Thông báo thu hồi đất: Căn cứ khoản 6 Điều 76 và khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024, từ khi cơ quan nhà nước ban hành thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình. Mọi tài sản tạo lập sau thời điểm có thông báo thu hồi đất hoàn toàn không được bồi thường.
Chuyển giao thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ 01/07/2025: Trước đây, thẩm quyền cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thuộc UBND cấp huyện (theo điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024). Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2025, căn cứ điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền này được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã.
5. Lời khuyên từ chuyên gia
Tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất: Tuyệt đối không tự ý xây nhà, công trình kiên cố trên đất nông nghiệp. Khi có nhu cầu làm nhà ở, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và chỉ tiến hành xây dựng sau khi có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Liên hệ trực tiếp cơ quan quản lý đất đai địa phương: Theo hướng dẫn chính thức từ Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), do mỗi thửa đất có hồ sơ pháp lý, nguồn gốc sử dụng, thời điểm xây dựng nhà và quy hoạch địa phương khác nhau, việc xác định chính xác phương án bồi thường hay mức khấu trừ nghĩa vụ tài chính phải dựa trên hồ sơ thực tế. Người dân cần mang đầy đủ giấy tờ đất đai đến trực tiếp UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn chi tiết.
Phối hợp kê khai và kiểm đếm: Khi dự án thu hồi đất được triển khai, người dân cần phối hợp chặt chẽ với Ban bồi thường giải phóng mặt bằng trong công tác đo đạc, kiểm đếm, kê khai nguồn gốc đất và thời điểm tạo lập tài sản minh bạch để đảm bảo tối đa quyền lợi hợp pháp.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
