1. Quyền sở hữu nhà ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo quy định của pháp luật hiện hành, người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài được công nhận là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những cá nhân thuộc nhóm đối tượng này hoàn toàn được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, với điều kiện tiên quyết là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận quyền lợi của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được quyền mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
2. Các văn bản pháp luật điều chỉnh
Để thực hiện việc mua bán nhà ở tại Việt Nam một cách hợp pháp, kiều bào cần nắm vững các quy định được thể hiện trong các văn bản pháp luật trọng tâm sau:
Luật Quốc tịch 2008 (sửa đổi, bổ sung 2025): Giải thích rõ đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam.
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: Đạo luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Đây là cơ sở pháp lý cao nhất quy định về đối tượng, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của người mua nhà tại Việt Nam.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Luật quy định về quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở của người gốc Việt.
Nghị định 95/2024/NĐ-CP: Được Chính phủ ban hành ngày 24/7/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Đây là văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở, trong đó làm rõ các loại giấy tờ bắt buộc để chứng minh đối tượng và điều kiện sở hữu nhà.
3. Nội dung điều khoản quy định về giấy tờ người gốc Việt cần chuẩn bị
Để chứng minh mình thuộc đối tượng và đủ điều kiện đứng tên nhà ở tại Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cần chuẩn bị hai nhóm giấy tờ pháp lý chính theo quy định tại Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:
3.1. Về giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở
Căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, người gốc Việt Nam cần có:
Hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh.
Giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
3.2. Về giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở
Căn cứ theo Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, người gốc Việt phải chứng minh việc nhập cảnh hợp pháp tại thời điểm thực hiện giao dịch thông qua các giấy tờ sau:
Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại đúng thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.
3.3. Giấy tờ chứng minh điều kiện của căn nhà tham gia giao dịch (khi chưa có Sổ hồng)
Trong trường hợp bất động sản định mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, theo Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, căn nhà đó phải có các giấy tờ sau:
Nếu mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng: Phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc pháp luật về quản lý nhà ở xã hội (nếu mua nhà ở xã hội).
Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án: Phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và Giấy phép xây dựng (nếu căn nhà thuộc diện phải cấp phép). Nếu công trình không thuộc diện cấp phép thì cần giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng.
4. Hướng dẫn chi tiết các bước chuẩn bị hồ sơ và thực hiện giao dịch
Để đảm bảo giao dịch suôn sẻ và đúng pháp luật, kiều bào là người gốc Việt nên làm theo các bước sau:
Bước 1: Xin Giấy xác nhận người gốc Việt Nam. Trước khi lên kế hoạch về nước mua nhà, bạn cần mang các hồ sơ chứng minh nguồn gốc liên hệ với cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài (Đại sứ quán/Lãnh sự quán) để xin cấp Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam.
Bước 2: Nhập cảnh và lưu giữ dấu kiểm chứng. Khi nhập cảnh vào Việt Nam bằng hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế, bạn phải qua cửa khẩu hải quan và chắc chắn rằng hộ chiếu của mình đã được đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hợp lệ.
Bước 3: Kiểm tra pháp lý nhà đất. Thận trọng kiểm tra pháp lý của căn nhà định mua. Đảm bảo căn nhà đã có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) hoặc chủ đầu tư có đủ giấy tờ chứng minh nhà đủ điều kiện bán theo quy định.
Bước 4: Ký hợp đồng công chứng. Mang bản chính hộ chiếu có đóng dấu nhập cảnh và Giấy xác nhận người gốc Việt Nam cùng các giấy tờ nhân thân khác đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà.
Bước 5: Sang tên và nộp thuế. Tiến hành khai và nộp các loại thuế, phí liên quan, sau đó nộp hồ sơ tại cơ quan Đăng ký đất đai để xin cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình.
5. Quyền lợi và các lưu ý đặc biệt quan trọng
Quyền lợi của người gốc Việt khi sở hữu nhà: Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023, khi đã có nhà ở hợp pháp tại Việt Nam, người gốc Việt Nam có quyền lợi gần như tương đương với công dân trong nước:
Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình.
Được sử dụng nhà vào mục đích để ở hoặc các mục đích khác mà pháp luật không cấm.
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở của mình.
Có đầy đủ các quyền: bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở của mình.
Lưu ý về quyền thừa kế/tặng cho: Nếu người gốc Việt tặng cho hoặc để thừa kế nhà ở cho những người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì người nhận chỉ được hưởng phần giá trị (tiền) của căn nhà đó chứ không được đứng tên sở hữu.
Lưu ý cực kỳ quan trọng về dấu nhập cảnh:
Pháp luật quy định dấu nhập cảnh trên hộ chiếu nước ngoài phải có hiệu lực tại đúng thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.
Việc này đồng nghĩa với việc kiều bào buộc phải có mặt trực tiếp tại Việt Nam để ký hợp đồng giao dịch. Nếu bạn đang ở nước ngoài và muốn ủy quyền cho người thân tại Việt Nam mua nhà đứng tên bạn, giao dịch sẽ không thể hoàn tất việc sang tên, vì tại thời điểm ký hợp đồng, bạn không có dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam trên hộ chiếu như yêu cầu của Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
