HƯỚNG DẪN CHI TIẾT THỦ TỤC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ CẤP SỔ ĐỎ TẠI TP.HCM NĂM 2026

1. Căn cứ pháp lý cụ thể và các văn bản liên quan

Thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng) tại TP.HCM năm 2026 được áp dụng theo các văn bản quy phạm pháp luật sau:

• Văn bản quy định trực tiếp: Quyết định số 44/2026/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh ban hành ngày 30/06/2026, quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026. Trong đó, nội dung đăng ký biến động và cấp Sổ đỏ được quy định cụ thể tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Quyết định.

• Các văn bản pháp luật liên quan:

  • Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi các Luật số 43/2024/QH15, 47/2024/QH15, 58/2024/QH15, 71/2025/QH15, 84/2025/QH15, 93/2025/QH15, 95/2025/QH15, 146/2025/QH15 và 147/2025/QH15).

  • Nghị định số 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 49/2026/NĐ-CP).

  • Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 49/2026/NĐ-CP).

  • Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.

  • Quyết định số 41/2026/QĐ-UBND ngày 26/06/2026 của UBND TP.HCM về phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện các nhiệm vụ trong lĩnh vực đất đai.

  • Quyết định số 3561/QĐ-UBND ngày 29/12/2025 của UBND TP.HCM về Quy trình thí điểm tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính đất đai không phụ thuộc địa giới hành chính.

2. Cơ quan tiếp nhận và địa điểm nộp hồ sơ

Theo Mục I Phần A Phụ lục IV ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các địa điểm sau:

• Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (Bộ phận Một cửa) thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công TP. Hồ Chí Minh hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

• Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trên địa bàn.

Nơi nộp hồ sơ: Cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc hộ gia đình được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và việc luân chuyển, trả kết quả không phụ thuộc vào địa giới hành chính.

3. Thành phần hồ sơ thực hiện đăng ký biến động

Theo Mục II.1 Phần B Phụ lục IV ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, hồ sơ nộp khi làm thủ tục đăng ký biến động bao gồm:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 (ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND).

2. Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc) (trừ trường hợp thực hiện theo bản án/quyết định của Tòa án, cơ quan thi hành án mà không thu hồi được Giấy chứng nhận đã cấp).

3. Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đối với từng trường hợp cụ thể (như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; văn bản thỏa thuận của vợ chồng/thành viên hộ gia đình; quyết định của cơ quan thẩm quyền; giấy tờ thay đổi thông tin...).

4. Văn bản đại diện theo quy định pháp luật dân sự (trường hợp thực hiện thủ tục thông qua người đại diện).

4. Trình tự, thủ tục thực hiện chi tiết

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận tại TP.HCM được thực hiện qua 4 bước chính quy định tại Phần VI Phụ lục IV kèm Quyết định 44/2026/QĐ-UBND:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Người yêu cầu đăng ký chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ tại Cơ quan tiếp nhận hồ sơ (Bộ phận Một cửa hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai).

• Trường hợp xử lý tài sản thế chấp, kê biên đấu giá thi hành án mà không có sự thỏa thuận thì tổ chức xử lý tài sản hoặc người nhận quyền được trực tiếp nộp hồ sơ.

Bước 2: Tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ:

  • Nếu hồ sơ đầy đủ: cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

  • Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

• Nếu tiếp nhận tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai.

• Trường hợp đăng ký biến động có xác định lại diện tích đất ở (theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai) thì hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã.

Bước 3: Xử lý hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai

Văn phòng Đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc chuyên môn:

1. Kiểm tra điều kiện thực hiện quyền: Nếu không đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai thì thông báo văn bản nêu rõ lý do và trả hồ sơ.

2. Kiểm tra bản đồ và đo đạc:

   • Nếu thửa đất đã có bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thì không phải đo đạc, xác định lại diện tích (trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu).

   • Nếu Giấy chứng nhận cũ chưa sử dụng bản đồ địa chính/trích đo mà có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích lục/trích đo/đo đạc chỉnh lý thửa đất. Chi phí đo đạc do Nhà nước bảo đảm kinh phí.

   • Lưu ý lồng ghép: Cơ quan giải quyết không yêu cầu người dân phải thực hiện riêng việc xác nhận, ký duyệt mảnh trích đo mà thực hiện lồng ghép ngay trong quá trình giải quyết thủ tục.

3. Xác định nghĩa vụ tài chính: Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính (Mẫu số 19) đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (nếu thuộc đối tượng phải nộp).

Bước 4: Cập nhật dữ liệu, cấp Giấy chứng nhận và trả kết quả

• Cập nhật, chỉnh lý thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

• Thực hiện cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp.

• Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất (hoặc gửi cơ quan tiếp nhận để trao) sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

5. Thời gian giải quyết thủ tục

Theo Mục II Phần A Phụ lục IV ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, thời gian thực hiện đăng ký biến động được quy định cụ thể cho từng trường hợp kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ:

Đối với xã đảo hoặc khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn/đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết đối với từng thủ tục được tăng thêm 10 ngày làm việc.

6. Các lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục

1. Hiệu lực thi hành và quy định chuyển tiếp: Quyết định 44/2026/QĐ-UBND áp dụng từ ngày 01/07/2026. Những hồ sơ đã nộp trước ngày 01/07/2026 sẽ tiếp tục được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo trình tự, thủ tục trước đây.

2. Các khoảng thời gian không tính vào thời hạn giải quyết TTHC: Thời gian thực hiện không bao gồm:

   • Thời gian cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và thời gian người dân thực hiện nộp tiền.

   • Thời gian xem xét, xử lý vi phạm pháp luật đất đai (nếu có).

   • Thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, đăng tin trên báo/đài.

   • Thời gian thực hiện trích đo thửa đất hoặc phân chia thừa kế.

3. Nộp giấy tờ gốc khi nhận kết quả: Trường hợp khi nộp hồ sơ người dân nộp bản sao hoặc bản số hóa, thì khi nhận kết quả giải quyết phải xuất trình/nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.

4. Trường hợp chậm trả kết quả: Nếu quá thời hạn quy định mà chưa có kết quả, cơ quan tiếp nhận/giải quyết phải gửi thông báo bằng văn bản, qua phương tiện điện tử hoặc qua tin nhắn SMS cho người nộp hồ sơ, trong đó nêu rõ lý do.

5. Nộp hồ sơ qua phương tiện điện tử: Người sử dụng đất có thể đăng ký biến động trực tuyến bằng cách nhập thông tin và đính kèm hồ sơ điện tử đã xác thực trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:        

1. Thư ký Tình: 0985 536 299            

2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832        

3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840       

4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828        

5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866       

📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm       

📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).