I. CƠ SỞ PHÁP LÝ ÁP DỤNG
Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15).
Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.
II. CÁCH THỨC GIẢI QUYẾT VÀ QUY ĐỊNH CỤ THỂ
Khi rơi vào trường hợp này, bạn có 02 cách (hướng đi) chính để lấy lại quyền sử dụng đất của mình,.
CÁCH 1: KIẾN NGHỊ THU HỒI, HỦY SỔ ĐỎ CẤP SAI VÀ KHIẾU NẠI HÀNH CHÍNH
Cách này áp dụng khi bạn có bằng chứng vững chắc chứng minh cơ quan nhà nước đã đo đạc, cấp sổ sai đối tượng, sai diện tích.
Quy định pháp luật:
Theo Điểm d Khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp nếu phát hiện Giấy chứng nhận đó được cấp không đúng quy định của pháp luật,.
Đồng thời, Điểm d Khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: Khi người sử dụng đất phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra, xem xét và quyết định thu hồi sổ đỏ đã cấp sai.
Nội dung điều khoản chi tiết (theo Khoản 3 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP): Người sử dụng đất gửi kiến nghị bằng văn bản (kèm theo Giấy chứng nhận đã cấp của hàng xóm nếu có bản sao) đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, quyết định thu hồi giấy chứng nhận cấp sai và cấp lại đúng cho người thực tế có quyền sử dụng đất,.
Thủ tục Khiếu nại/Khởi kiện hành chính: Nếu UBND cấp xã (nơi cấp sổ) không giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng, bạn có quyền khiếu nại quyết định hành chính (thời hiệu khiếu nại thường là 90 ngày kể từ ngày biết được việc cấp sổ sai). Nếu vẫn không thành, bạn có thể khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân khu vực yêu cầu hủy phần sổ đỏ cấp sai đó.
CÁCH 2: KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN DÂN SỰ
Cách này áp dụng phổ biến nhất khi hai bên gia đình không thể tự thương lượng và hàng xóm khăng khăng cho rằng đất đó thuộc về họ vì họ đã “có sổ”.
Bước 1: Hòa giải bắt buộc tại cấp xã
Quy định: Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
Nội dung: Bạn làm đơn đề nghị hòa giải gửi UBND cấp xã. Chủ tịch UBND cấp xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải để phân tích, đối chiếu hồ sơ địa chính và tiến hành hòa giải. Thời gian giải quyết không quá 30 ngày.
Bước 2: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân
Quy định: Theo Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà một bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân.
Nội dung: Sau khi có Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã, bạn chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gửi đến TAND cấp khu vực. Tòa án sẽ thụ lý, tiến hành xem xét nguồn gốc sử dụng đất, đo đạc tọa độ thực tế, đánh giá chứng cứ để ra bản án quyết định ai mới là chủ đích thực của phần đất đó. Nếu thắng kiện, bản án của Tòa là căn cứ để điều chỉnh lại sổ đỏ của hàng xóm và cấp sổ mới cho bạn.
III. HƯỚNG DẪN CHI TIẾT CÁC BƯỚC THỰC HIỆN
Bước 1: Thu thập chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất của bạn
Đây là bước quan trọng nhất. Bạn cần thu thập mọi giấy tờ, tài liệu chứng minh gia đình mình là người sử dụng đất hợp pháp, ổn định, lâu dài:
Trích lục hồ sơ địa chính, sổ mục kê qua các thời kỳ tại UBND xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để xem tên người sử dụng đất được ghi nhận như thế nào.
Các giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 (như biên lai đóng thuế đất hằng năm, giấy tờ khai hoang, biên bản xét duyệt, v.v.).
Thu thập xác nhận của những người làm chứng (hàng xóm xung quanh, tổ trưởng dân phố, những người cao tuổi ở địa phương) về việc gia đình bạn đã sinh sống, canh tác trên mảnh đất này từ trước đến nay.
Bước 2: Thương lượng trực tiếp
Mang các bằng chứng có được sang nói chuyện tình cảm với nhà hàng xóm. Đôi khi họ cũng không biết việc cơ quan nhà nước cấp gộp đất của bạn vào sổ của họ. Nếu họ đồng ý, hai nhà có thể làm thủ tục tách thửa/điều chỉnh ranh giới sổ đỏ. Nếu họ không hợp tác (hoặc người đứng tên sổ đã chết và những người thừa kế không hợp tác),, hãy chuyển sang Bước 3.
Bước 3: Gửi đơn kiến nghị/khiếu nại hoặc đơn xin hòa giải
Làm đơn gửi UBND cấp xã yêu cầu Hòa giải tranh chấp ranh giới, quyền sử dụng đất.
Hoặc làm đơn kiến nghị gửi UBND cấp xã yêu cầu thanh tra, kiểm tra và thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai ranh giới theo Điểm d Khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024.
Bước 4: Khởi kiện ra Tòa án
Nếu hòa giải tại xã không thành, bạn nộp Đơn khởi kiện kèm Biên bản hòa giải không thành và toàn bộ tài liệu, chứng cứ lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án buộc hàng xóm trả lại đất và hủy một phần giấy chứng nhận đã cấp sai.
IV. LƯU Ý QUAN TRỌNG
Về thời hiệu: Nếu bạn chọn con đường Khiếu nại hành chính đối với quyết định cấp sổ đỏ, thời hiệu khiếu nại thường là 90 ngày kể từ ngày biết được sổ đỏ cấp sai; thời hiệu khởi kiện hành chính là 01 năm. Còn đối với vụ án Tranh chấp quyền sử dụng đất (dân sự) thì không bị hạn chế về thời hiệu khởi kiện. Do đó, kiện dân sự thường là giải pháp an toàn hơn nếu sự việc đã diễn ra từ lâu.
Giữ nguyên hiện trạng: Trong thời gian đang xảy ra tranh chấp, gia đình bạn cần bám trụ, giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất, tiếp tục canh tác, sinh sống; tuyệt đối không để hàng xóm có cơ hội rào chắn hay xây dựng công trình lên phần đất nhà mình.
Vai trò của Biên bản hòa giải: Cần nhớ rằng thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Nếu không có Biên bản hòa giải tại xã, Tòa án sẽ từ chối thụ lý đơn khởi kiện của bạn,.
Tình huống người đứng tên sổ đỏ đã mất: Nếu người hàng xóm đứng tên sổ đỏ đã qua đời, thì trong Đơn khởi kiện tranh chấp tại Tòa án, người bị kiện (bị đơn) sẽ được xác định là những người thừa kế hợp pháp của người hàng xóm đó.
Nếu cần hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện các thủ tục liên quan về các tranh chấp Dân sự. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Nam Sơn LST hoặc Luật sư Nguyễn Thành Trung (Ls Trung) thông qua đội ngũ hỗ trợ:
1. Thư ký Tình: 0985 536 299
2. Trợ lý Hoàng: 0965 455 832
3. Trợ lý Hồng Anh: 0966 651 840
4. Thư ký Nguyệt Hà: 0386 912 828
5. Thư ký Hồng Hà: 0933 340 866
📱 Fanpage: NAM SƠN LST Law Firm
📌 Lưu ý: Vui lòng liên hệ qua điện thoại để được hỗ trợ nhanh chóng (không tiếp nhận tư vấn qua Messenger).
